Cómo Comprar Una Casa

He dividido el proceso de compra de una casa en 15 pasos principales.

Cada paso incluye decisiones que tomar y tareas que hacer. Algunas son estresantes, otras muy interesantes y otras, bueno, un poco pesadas. Pero cada uno de ellas te acerca un paso más al objetivo de ser el dueño de tu hogar.

1. Asegúrate de estar preparado

Por supuesto, hay que estar preparado desde el punto de vista financiero para comprar una casa (para ello, vea el paso 2). Pero, ¿estás preparado emocionalmente? Aunque sólo vaya a ser tu primera casa, estás asumiendo un gran compromiso económico y estableciendo raíces.

Tendrás que pensar en tus otros objetivos para los próximos años. ¿Vas a comprar con tu pareja y, en caso afirmativo, estáis de acuerdo en lo que respecta al dinero? ¿Hay alguna posibilidad de que tenga que trasladarse por motivos de trabajo? ¿Está pensando en formar una familia? Estas preguntas generales pueden añadirse a los pros (o contras) de si es el momento adecuado para comprar una casa.

2. Ponga sus finanzas en orden

Comprar una casa puede ser la decisión financiera más importante que tomes en tu vida, así que antes de dar el paso, asegúrate de que tus finanzas sean sólidas.

Utilizar una calculadora de asequibilidad de la vivienda puede ayudarte a determinar tu presupuesto teniendo en cuenta tus ingresos, deudas, ubicación y cantidad del pago inicial (más información sobre los pagos iniciales en un momento). Podrás ver cómo se acumulan los pagos mensuales de la hipoteca y cómo podrían ser tus finanzas como propietario de una vivienda.

Esto puede ser importante para mantener tus ambiciones a raya. Puede que reúna los requisitos para una hipoteca considerable, pero eso no significa que realmente quiera destinar esa parte de su presupuesto a la vivienda.

3. Haz un plan para el pago inicial

Cuando haya determinado lo que puede permitirse, podrá calcular cuánto quiere ahorrar para el pago inicial. No es necesario dar un 20% de entrada para comprar una casa; muchos propietarios optan por dar menos. Un pago inicial menor requiere menos dinero por adelantado, pero significa que tendrás que pagar un seguro hipotecario, lo que suele aumentar la cuota mensual. El tipo de préstamo hipotecario que utilice también ayuda a determinar el pago inicial mínimo requerido.

Si es la primera vez que compra una casa o si hace tiempo que no la tiene, puede que también le interese informarse sobre los programas estatales para compradores de vivienda por primera vez. Muchos ofrecen ayuda financiera, incluida una ayuda para el pago inicial. Y si tienes un amigo o familiar que pueda permitírselo, también puedes utilizar dinero de regalo para aumentar el pago inicial. Las normas sobre el dinero de regalo varían según el programa de préstamo.

4. Crear una lista de deseos

Ya te dije que habrían pasos divertidos. Uno de ellos es, sin duda, hacer una lista de lo que necesitas y lo que te gustaría tener en tu casa. Tanto si buscas una casa para empezar como un lugar en el que puedas imaginarte viviendo muchos años, hay muchos pequeños detalles, pero aquí tienes algunas de las decisiones más importantes que puedes tomar al elaborar tu lista:

¿Casa individual o adosada? Si lo tuyo es tener un patio trasero, una casa individual tradicional es lo tuyo. Pero si estás en una zona más poblada o no quieres ocuparte de todo ese mantenimiento, comprar un piso o una casa adosada puede ser tu mejor opción. En algunas ciudades, las cooperativas también son una opción. Pueden ser menos caras que un piso, pero un poco más difíciles de financiar.

¿Cuál es su ubicación ideal? Suponiendo que te vas a quedar en el estado y conoces la zona general donde quieres vivir, ahora es el momento de elegir un vecindario. Piensa en factores como la seguridad, los servicios (como la posibilidad de ir a pie, las zonas verdes o las cafeterías) y los precios, que pueden incluir los impuestos sobre la propiedad y, si forma parte de una comunidad de propietarios, las cuotas de la Asociación de Propietarios. También conviene tener en cuenta el distrito escolar. Aunque no piense tener hijos, la calidad de los colegios puede influir en el valor de la vivienda y favorecer o perjudicar su precio de reventa si decide venderla.

¿Preparada para mudarse o arreglada? No hay nada más fácil que comprar una casa en la que todo lo que tiene que hacer es mudarse. Pero si se encuentra en un mercado caro o competitivo, adquirir una propiedad que necesite reformas puede ayudarle a permitirse una casa más grande o a entrar en un vecindario más caro. En el caso de una casa que necesita arreglos, tendrá que invertir trabajo (y dinero) para hacerla habitable, así que asegúrese de estar preparado para el reto.

5. Encuentra la hipoteca adecuada para ti

El tipo de hipoteca que utilices para comprar una casa afecta a lo que necesitarás para poder optar al préstamo, incluida la cantidad de entrada requerida, y a cómo lo devolverás. Elegir el préstamo hipotecario adecuado puede aumentar sus posibilidades de aprobación y ahorrarle miles de dólares a largo plazo.

Antes de decidir qué tipo de hipoteca solicitar, es importante conocer las ventajas e inconvenientes de cada una. He aquí algunos de los principales tipos de hipotecas:

Los préstamos convencionales son hipotecas no garantizadas por el Gobierno federal. Ofrecen pagos iniciales mínimos bajos, pero tienen requisitos más estrictos.

Los préstamos FHA son hipotecas respaldadas por la Administración Federal de la Vivienda. Suelen ser más fáciles de conseguir que los préstamos convencionales, pero tienen requisitos más estrictos en cuanto al seguro hipotecario.

Los préstamos VA del Departamento de Asuntos de Veteranos son para miembros activos o ex miembros del servicio y cónyuges elegibles. Los préstamos de compra VA no requieren pago inicial.

Los préstamos Jumbo son hipotecas para viviendas más caras que los límites de préstamo estándar. Suelen requerir un pago inicial mayor y una puntuación crediticia más alta.

Los préstamos para reformas le permiten incluir los costes de las mejoras de la vivienda en el importe total del préstamo. Especialmente cuando los tipos hipotecarios son bajos, ésta puede ser una forma de pedir prestado más dinero para reparaciones pagando menos intereses que con otro tipo de préstamo para reformas, como un préstamo personal.

Con cada uno de estos tipos de préstamo, puede tener la oportunidad de elegir entre una hipoteca de tipo fijo o de tipo variable, también llamada ARM. Como probablemente haya adivinado por los nombres, los tipos fijos son estáticos; los tipos ajustables pueden subir o bajar. Un préstamo ARM puede empezar con un tipo de interés más bajo que un préstamo de tipo fijo, lo que le permite comprar más casa por la misma cuota mensual, pero los tipos pueden subir -o bajar- con el tiempo.

También tendrás que elegir el plazo de la hipoteca. Las hipotecas a 30 años son las más comunes, pero puede haber plazos de 10, 15 ó 20 años a tipos de interés más bajos.

6. Obtenga la preaprobación de una hipoteca

Ya conoce su presupuesto para la compra de una vivienda y ha decidido qué tipo de préstamo hipotecario le conviene. Ahora es el momento de buscar un prestamista hipotecario. Hay muchos prestamistas, incluidos grandes bancos con nombres reconocidos, prestamistas no bancarios que operan exclusivamente por Internet y bancos y cooperativas de crédito locales más pequeños que pueden ofrecer un servicio más personalizado.

Cuando busque prestamistas, el primer paso es determinar si ofrecen el tipo de préstamo que desea. (Si se ha decidido por un préstamo FHA y no son un prestamista aprobado por la FHA, pase al siguiente). Pero más allá de ese obstáculo básico, querrá ver cómo se comparan sus tipos de interés de muestra con los tipos hipotecarios actuales, averiguar de qué gastos de cierre tendrá que hacerse cargo y comparar las comisiones de apertura de la hipoteca. Es probable que encuentres parte de esta información en sus sitios web; para obtener algunas cifras, tendrás que hablar con un agente de préstamos.

Trabajar con un prestamista para obtener la preaprobación de una hipoteca es un paso importante para determinar con precisión tu presupuesto. Una preaprobación hipotecaria te dará cifras reales, ya que el prestamista dispondrá de información detallada sobre tus finanzas. Esto incluye una investigación en profundidad, que aparecerá en su informe de crédito. La buena noticia es que, si presentas la solicitud a varios prestamistas al mismo tiempo, sólo se contabilizará como una única consulta, y comparar ofertas puede ayudarte a encontrar un tipo de interés más bajo.

Reunir todos los documentos para una preaprobación puede llevar mucho tiempo. Pero una vez que tengas los documentos de un prestamista, será más fácil solicitarlos a otros, y lo que consigas merecerá la pena. Junto con la carta de preaprobación en la que se indica cuánto está dispuesto a prestarle el prestamista, también puede obtener un formulario de estimación de préstamo. Este formulario no es definitivo, pero le permite comparar fácilmente los tipos, comisiones y otros costes de los prestamistas, ya que todos utilizan el mismo formulario. Una carta de preaprobación suele ser válida hasta 90 días, tras los cuales deberá actualizarse.

Una carta de preaprobación también muestra a los vendedores y agentes inmobiliarios que usted es un comprador serio que puede obtener financiación, lo que puede darle una ventaja crucial sobre los compradores de viviendas de la competencia. Es posible que también haya oído hablar de la precalificación, que tradicionalmente le da una estimación aproximada de lo que el prestamista podría prestarle basándose en datos declarados por usted mismo. A veces los términos se utilizan indistintamente, pero una carta de preaprobación tiene más peso, aunque ni la preaprobación ni la precalificación garantizan que se vaya a cerrar el préstamo.

7. Encuentre un agente de bienes raíces

Ya tiene su preaprobación en la mano y sabe qué tipo de casa está buscando, así que busquemos a alguien que le ayude a buscar. El agente de bienes raíces adecuado puede hacer una gran diferencia en todo el proceso de compra de una casa, desde conocer los pormenores del mercado local para proporcionar apoyo moral cuando la búsqueda se siente interminable para ayudarle a negociar con un vendedor. Yo estoy aquí a su servicio.

8. ¡Ve de compras!

Sí, este paso merece signos de exclamación. Ha llegado el momento de pasar al siguiente nivel y ver algunas casas en persona. Aproveche al máximo su visita, ya que es posible que sólo vea una casa una vez en persona antes de hacer una oferta, especialmente en un mercado caliente. Trate de no dejarse confundir por otros compradores o por el agente del vendedor, que puede estar presente o no.

Haz fotos con el móvil para refrescarte la memoria cuando decidas hacer una oferta. Puede que le resulte fácil recordar ese encantador rincón para desayunar o el dormitorio adicional que sería perfecto como despacho, pero los electrodomésticos antiguos o la tarima que necesita ser sustituida podrían estar fuera de su vista, fuera de su mente. Los posibles problemas pueden influir en la cantidad que ofrezca o ser temas a tratar con un inspector de viviendas.

9. Haz una oferta

¿Ha encontrado una casa que le interesa? Es el momento de hacer una oferta. Su agente inmobiliario puede ser un gran recurso en este caso, ya que le proporcionará información sobre ventas comparables y cualquier dato sobre los vendedores que pueda haber obtenido del agente del vendedor, como por ejemplo si ya han encontrado un nuevo lugar y están muy motivados para vender. También es posible que necesite la ayuda de un abogado de bienes raíces. En algunos estados, es obligatorio que un abogado forme parte de cualquier transacción inmobiliaria.

Si el vendedor rechaza tu oferta, puedes hacer una contraoferta o marcharte. Si el vendedor rechaza tu oferta, habla con tu agente para decidir si la aceptas o haces tu propia contraoferta. Es durante estas negociaciones cuando el agente del comprador se gana realmente su sueldo.

¿Oferta aceptada? ¡Enhorabuena! Ahora sólo te quedan unos pocos pasos más. También es probable que escriba su primer cheque en este momento. El dinero en garantía es un depósito que harás para la compra de la casa. Por lo general, se deposita en una cuenta de depósito en garantía y, cuando se realiza la venta, la mayoría de los compradores lo utilizan como parte del efectivo para el cierre.

10. Consigue una hipoteca

Ya sabes qué vivienda quieres comprar y cuánto tendrás que pagar por ella. Ahora tienes que elegir un prestamista al que pedir una hipoteca. Puedes ir con un prestamista que te haya preaprobado o empezar de cero con uno diferente. Incluso con un prestamista que opte primero por Internet, a menudo trabajarás en estrecha colaboración con un gestor de préstamos para completar la solicitud.

Se trata de un proceso que requiere mucho papeleo, así que prepárate para cargar muchos documentos. Esto es lo que probablemente necesites:

• Formularios W-2 de los dos últimos años (posiblemente más, si has cambiado de empresa).

• Talones de pago de los últimos 30 a 60 días.

• Pruebas de otras fuentes de ingresos, incluida la documentación de cualquier donación de dinero.

• Declaraciones de la renta de los dos últimos años.

• Extractos bancarios recientes, normalmente de los dos últimos meses.

• Detalles sobre deudas a largo plazo, como préstamos para coches o estudios.

• ID y número de la Seguridad Social.

Una vez completada la solicitud de hipoteca, pasará a la fase de suscripción. Durante este proceso, el prestamista toma una decisión final sobre si concederle el préstamo; básicamente se trata de asegurarse de que no hay nada en la operación que sea demasiado arriesgado.

El proceso de suscripción incluye indagar a fondo en tus finanzas, por lo que es posible que tengas que presentar aún más documentos. El prestamista también examinará la vivienda que has elegido mediante una tasación (consulta el paso 13 más abajo) y solicitará un estudio de titularidad.

11. Contrata un seguro de hogar

Puede resultar un poco extraño contratar una póliza de seguro para una casa de la que aún no eres propietario, pero la mayoría de las entidades crediticias exigen un seguro de propiedad como condición para concederte una hipoteca. Querrás una cobertura suficiente para reemplazar completamente la casa, que puede no coincidir con el precio de compra o el valor de tasación, y normalmente la póliza debería entrar en vigor en la fecha de cierre.

12. Programa una inspección de la vivienda

Una inspección básica de la vivienda puede poner de relieve los problemas a los que podría enfrentarse en el futuro y señalar las reparaciones necesarias. Esta evaluación visual abarca todos los aspectos de la casa y sus sistemas, desde los cimientos hasta el tejado. Si le preocupa algo en particular, como el moho o el radón, es posible que desee realizar uno de los tipos más especializados de inspección de viviendas, además de la inspección estándar. Y si la casa tiene elementos como una piscina, un sistema séptico o muros de contención, puede que también quiera que se inspeccionen.

Debe elegir al inspector y pagar por la inspección. Si descubre problemas que no estaban incluidos en la información facilitada por el vendedor, puede negociar con él (consulte el paso 14).

13. Tasación de la vivienda

La tasación de la vivienda es independiente de la inspección. Mientras que la inspección es para su tranquilidad, la tasación es realmente para el prestamista, que no quiere prestarle más dinero del que realmente vale la vivienda. La tasación examina detenidamente la vivienda que va a comprar y otras comparables vendidas recientemente para determinar el valor de mercado de la propiedad.

El prestamista elegirá al tasador, pero usted pagará la tasación. Incluso si va a comprar una casa con dinero en efectivo, puede plantearse contratar a un tasador usted mismo para estar seguro de su inversión.

14. Negocie cualquier reparación o crédito con el vendedor

Aunque algunos aspectos, como el prorrateo de los impuestos sobre la propiedad o las cuotas de la comunidad de propietarios, ya se habrán tratado en la carta de oferta, es posible que tenga que negociar algunos aspectos antes del cierre.

Su capacidad de negociación puede depender del tipo de mercado al que se enfrente. En un mercado de vendedores fuerte, puede ser difícil obtener concesiones, ya que el vendedor puede simplemente ir a su siguiente oferta. Pero si se trata de una cuestión que se planteará a cualquier comprador -por ejemplo, una reparación necesaria que será señalada por cualquier inspector de viviendas-, es posible que tenga ventaja. Y en un mercado de compradores, se puede negociar casi cualquier aspecto de la operación, como que el vendedor pague parte de los gastos de cierre o los puntos del préstamo.

15. Cierre de su nueva casa

Por fin ha llegado al último paso. Familiarizarse con los documentos estándar de cierre con antelación puede hacer que el proceso de cierre sea menos angustioso.

El prestamista debe facilitarle la declaración de cierre al menos tres días antes del cierre propiamente dicho. Puede compararla con su Estimación de Préstamo para ver si ha cambiado algún coste de cierre y en qué medida. Esto le permitirá saber cuánto dinero total necesitará para el cierre.

El día del cierre o cerca de esa fecha, hará un recorrido final con su agente inmobiliario. Probablemente estarás entusiasmado, pero asegúrate de comprobar que todo está según lo acordado; por ejemplo, que todos los electrodomésticos que se supone que están incluidos en la venta siguen ahí.

Ha sido un verdadero torbellino de emociones y papeleo aparentemente interminable, por no mencionar que puede que acabes de firmar el cheque más grande de tu vida, pero ahora vas a recibir las llaves de tu nueva casa. Enhorabuena, lo haz conseguido.